没有对比，没有伤害

壹｜NO.1

三天之后，郑州就要全面推行成品房住宅了，而反观西安楼市，离这一天似乎还很远。从2008年成品房滥觞于西安，九年市场培育，如今西安成品房仍然是稀缺之物，项目占比不足二十分之一。而有关部门也在纠结，对成品房的税收、预售、管理、质保服务等方面研究，还是一个值得商磋的过程。

在此之前，北京、广东、浙江、山东、四川、海南等地接连发文，推进住宅全装修和成品住宅交付，视成品房为未来大趋势，也是现代住宅工业化的必然之举。

而在两年之前，河南省便酝酿成品房的全面覆盖，《河南省住房和城乡建设厅关于加快成品住宅的通知》中，已经就发展成品住宅的意义、目标任务、开发及建设管理、保障措施作出了规定。其一，要求到2020年，新开工全装修成品住宅占比，省辖市及城乡一体化示范区争取达到80%；其二， 成品住宅是按照一体化实施，完成套内铺装、门窗、管道等基本设备。

也就是说，从这一天起西安楼市不仅在量价败给郑州，连住宅普及标准也低郑州一筹，这是彻彻底底输在了起跑线！

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贰｜NO.2

所谓“成品房”，并非精装房，买了还得包装。“精装”在西安楼市目前算是一个违禁词，装修是个无底洞，究竟什么样的标准才够得上精装，一装了之，未来究竟如何服务，西安还没有管理章程！万科也一度将精装房改为“装修房”，或者“精心装修房”，总而言之，能规避“精装房”概念最好。

从个人装修体验来看，装修一套房子是非常麻烦的，耗时耗工。除了和装修公司谈装修风格、价格、材料、工期、施工质量之外，还会面临着部分装修公司不诚信，降低材料标准，偷工减料，中途增项等麻烦事。总之只要装修过房子的人，大部分人提起来都直摇头。装修一套房子人能够脱一层皮。而从实际装修影响来看，私人装修其实是一项极为破坏建筑的事情，比如损伤承重墙、拆掉剪力墙，更有甚者钢结构过重，导致楼栋倾斜，让新房变成危房，部分业主还私自挖地下室，都在不同程度上伤害房屋结构。

我们从《河南省成品住宅设计标准》的标准来看，把将要普及的成品房总结为“两个一体化 设计”：

其一，一体化建筑设计。建筑设计与室内装修设计同时设计、统一出图，建筑和室内装修专业协调结构、给排水、暖通、燃气、电气、智能化等各个专业，细化建筑物的使用功能，完成从建筑整体到建筑局部（室内）的设计。主要可以解决毛坯+装修带来的一系列设计问题，对建筑结构、设备管线综合、装修起到统一协调，为住宅建筑的标准化奠定基础。

其二，土建装修一体化施工。装修与土建、建筑设备施工同步，解决毛坯+装修的施工工艺问题，保证结构安全、管线铺设统一、节能减排，减少施工过程中的施工变更、签证，在施工过程中对质量通病防治。

那如何看待“两个一体化设计”的市场需求？其一，毛坯交付，业主装修就会造成装修费用、材料污染、噪音污染等情况，物业也无法管理水电管道问题，这就埋下隐患，一旦房屋老化就问题不断。其二，精装交房，业主没有办法对精装修再改造，仅能选定开发商的几种套餐风格，缺乏个性。因此，成品房作为一个中间产品，反而容易获得认同。

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叁｜NO.3

但笔者绝非是要谈装修问题，毕竟在这个良莠不齐的楼市里，值得信赖的开发商本就不多，值得买的成品房也就那五、六家开发商。如果西安楼市也照此执行，全面执行成品房交付，这是否会给地产行业带来春天，或者给地产上下游链条一个全新的市场？

事实上，从种种迹象表明，这绝对不会是一个春天。成品房普及，其实可以被认为是一次“收网行动”，制定标准越高，中小型房企生活越艰辛。在新的设计规范实施后，其实对开发商也是一种全新的考验，因为不同地段，不同项目的消费者是不一样的，选择适合产品地段和潜在消费者需要的装修菜单及装配也是一个不小的考验。当然这还只是销售，一旦放大来看，问题就复杂了。

参照郑州楼市行情，在河南省发布《河南省住房和城乡建设关于加快成品房住宅的通知》之前，2015年郑州房管局强行注销了43家开发商资质，这其中有一些是清盘了不再保留资质，还有一些是房地产重压之下，资金吃紧被迫出局。还有河南建业算是郑州一霸，如今且战且退，要去扎根三四线城市，毕竟外来企业不会铤而走险，反倒是本地房企在三四线城市颇有人脉，退得顺顺当当。然而一旦退出市场竞争，再想回头就难上加难。

因此，笔者将成品房带给产业链上下游的影响总结为两个方面：

其一，加速小型房企死亡。小型房企除非为求出货（隐形降价），或者追求单位产品溢价，否则绝不会去做装修，其中很大一个原因就是：成本。举一个例子说明，比如万科总部把一些主要材料的采购收到一起，然后按照不同的产品线采购不同企业的产品，甚至入股、控股某厂家。例如抽油烟机、淋浴的花洒、马桶等。而小型房企照单采购，或将是万科的2倍还多，房子卖完了，企业也就崩溃了。

其二，加速装修企业死亡。一旦大型房企集中采购，未来装修游击队、装修公司、设计单位、装修材料生产及零售企业、小家电及五金照明等相关企业都会受到影响，甚至于造成一个产业链的彻底崩溃。在这样的情况下，这些企业将会面临着整合，一些企业会被淘汰出局，未来西安北三环、西三环、南三环的各类装修市场，必然能被五千点暴击伤害。

肆｜NO.4

房地产政策对于一些关联行业的影响是巨大的，不知道这些相关企业是否意识到了自己未来的生存空间将会受到打压，又或者大家还在琢磨未来成品房是否会给行业带来新的一番美梦？

前几天在一次讨论会上，就遭遇了这样一幕，市场一片大好，小盘却销量不振，如何突出重围成为一个难点。于是，开发商想起了装修，这个时候就有了三种选择：其一，赠送装修基金，但羊毛出在羊身上，大折扣肯定推高表价，不涨就是降价。其二，赠送部分装修，比如厨房、卫生间等，这样一做问题就出来了，装修进场需要延长工期，用料质量还得开发商做背书。其三，推出少量装修房，工程部测算之后的结论是，不仅不能降价，还得上涨一千块。于是，装修变成了一个鸡肋，食之无味。

目前，西安楼市大面积做装修的就四家房企，万科、恒大、融创、碧桂园，这些房企都是千亿销量级，与巨头争利绝对不是中小房企的出路。尽管成品房覆盖是一个大趋势，但对于绝大多数房企来说，这绝对不是福音，而是一张催命符！